Skip to content

Kokia yra daugiabučių gyvenamųjų namų administravimo tvarka?

MI informacija

– Neseniai mūsų miestelyje vyko susirinkimas, kurį organizavo seniūnijos ir savivaldybės atstovai. Susirinkimo metu buvo aptariamas butų ir kitų bendro naudojimo patalpų administravimas. Iki galo man liko neaišku, kaip turi būti organizuojamas butų ir kitų bendro naudojimo patalpų administravimas? Ar privaloma rinktis siūlomą administratorių UAB „Ignalinos butų ūkis“? Ar galima bendro naudojimo patalpas administruoti savarankiškai, kokia tvarka ir kiek tai kainuoja?

Eugenijus GAŠČENKA

BUTŲ ADMINISTRAVIMO FORMOS

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – LR CK) 4.83 str. 3 dalyje nustatyta, kad „Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją (paryšk. – aut.) arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.“

ADMINISTRAVIMAS STEIGIANT BENDRIJĄ

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant bendriją, valdymą, veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą, bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų reglamentuoja Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas (toliau – Įstatymas).

Įstatymo 2 str. 7 dalyje nustatyta, kad „Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius.“

Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Viename pastate draudžiama steigti daugiau kaip vieną bendriją, išskyrus atvejus, kai pastato dalis turi atskirus inžinerinių tinklų įvadus ir autonomines inžinerines sistemas. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Bendrijos steigėjai tampa įsteigtos bendrijos nariais.

Bendrijos steigimo iniciatyvos teisę turi kiekvienas buto ar kitų patalpų (pastato) savininkas ar jų grupė, pastato statytojas ar jo įgaliotas atstovas, pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, paskirto LR CK nustatyta tvarka, atstovas ar savivaldybės vykdomosios institucijos įgaliotas asmuo.

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų balsų dauguma. Balsuojant bendrijos steigiamajame susirinkime, kiekvienas buto ar kitų patalpų (pastato) savininkas turi po vieną balsą. Buto ar kitų patalpų (pastato) bendraturčiams atstovauja vienas asmuo ir jis turi vieną balsą.

Bendrijos steigiamasis susirinkimas turi patvirtinti bendrijos įstatus ir išrinkti bendrijos valdymo organą. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas (taip pat gali būti renkami ir kiti organai). Bendrija įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per savo valdymo organus. Bendrijos steigiamasis susirinkimas gali išrinkti ir kitus bendrijos organus. Bendrijos steigimo dokumentų atitiktį įstatymams tvirtina notaras (mokama nuo 100 iki 250 Lt).

Bendrija registruojama Juridinių asmenų registre. Prašymą įregistruoti bendriją Juridinių asmenų registre Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikia bendrijos pirmininkas (valdyba). Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos (mokama 91 Lt už bendrijos įregistravimą ir papildomai 56 Lt už bendrijos pavadinimo  laikiną įtraukimą į Juridinių asmenų registrą, t. y. bendrijos pavadinimo rezervavimą).

Bendrijos steigimo išlaidas apmoka bendrijos steigėjai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje (Įstatymo 4, 6 ir 8 straipsniai).

ADMINISTRAVIMAS SUDARANT JUNGTINĖS VEIKLOS SUTARTĮ

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Jeigu jungtinės veiklos tikslas nėra susijęs su pelno siekimu, jungtinės veiklos sutartis vadinama asociacijos sutartimi. Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė. Jeigu sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis tampa negaliojanti.

Tvarkydami bendrus reikalus, kiekvienas iš partnerių turi teisę veikti visų partnerių vardu, jeigu jungtinės veiklos sutartis nenustato, kad bendrus reikalus tvarko vienas iš partnerių arba visi partneriai kartu. Jeigu reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikia visų partnerių sutikimo.

Jeigu jungtinės veiklos sutartis nėra susijusi su ūkine komercine partnerių veikla, kiekvienas partneris atsako pagal bendras sutartines prievoles visu savo turtu proporcingai jo dalies dydžiui. Pagal bendras nesutartines prievoles partneriai atsako solidariai (LR CK 6.969, 6.972, 6.975 straipsniai).

Jungtinės veiklos sutartį, kuria įgaliojami vienas ar keli asmenys veikti visų dalyvių (partnerių) vardu rekomenduojama (bet neprivaloma) tvirtinti notariškai (mokama nuo 150 iki 250 Lt) ir įregistruoti viešajame registre kaip juridinį faktą (mokama 20 Lt).

ADMINISTRAVIMAS NEĮSTEIGUS BENDRIJOS IR NESUDARIUS JUNGTINĖS VEIKLOS SUTARTIES

Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota arba nutraukta jungtinės veiklos sutartis, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija. Nuo 2013-01-01 už UAB „Ignalinos būtų ūkio“ paslaugas mokama 0,108 Lt su PVM už bendrosios dalinės nuosavybės ir 0,264 Lt su PVM už bendro naudojimo objektų nuolatinę techninę priežiūrą per mėnesį už vieno kvadratinio metro naudingo ploto administravimą.

Administravimas pasibaigia LR CK nustatytais pagrindais, taip pat įregistravus gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatus arba sudarius jungtinės veiklos sutartį (LR CK 4.84 str.).

IŠVADA

Apibendrinant tai, kas išdėstyta, nagrinėjamu atveju darytina išvada, kad įstatymai numato, jog kiekvienas asmuo, turintis butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, taip pat turi ir dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje. Tai yra turi dalį stogo, laiptinės, rūsio, šildymo, vandentiekio ar kitos namo konstrukcijos ar įrangos. Tokiam bendram turtui valdyti pagal LR civilinį kodeksą savininkai turi pasirinkti vieną iš trijų galimų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo formų, kurios yra:

 (1) daugiabučio gyvenamojo namo ir kitos paskirties savininkų bendrija arba (2) daugiabučio gyvenamojo namo ir kitos paskirties gyvenamųjų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis.

Jeigu daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties patalpų savininkai neįsteigia bendrijos, nesudaro jungtinės veiklos sutarties arba bendru sutarimu nepasirenka konkretaus daugiabučio administratoriaus, savivaldybės vykdomoji institucija (administracijos direktorius) nustatyta tvarka skiria (3) daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Ši tvarka taikoma visiems daugiabučiams gyvenamiesiems namams ir kitos paskirties pastatams, nepriklausomai nuo to daugiabutis yra mieste ar kaime, senos ar naujos statybos, renovuotas ar nerenovuotas ir pan.

Savo klausimus, pasiūlymus ar pastabas galite siųsti tiesiogiai šios rubrikos konsultantui elektroniniu paštu juristas.ignalina@gmail.com arba palikti klausimą paskambinę MI redakcijos telefonais (8~386) 52234, 53702 (po 18 val.).

Pageidaujate privačios teisinės konsultacijos? Registruokitės telefonu 8~624 83459.

Anonimiškumas garantuojamas.

Laukiame Jūsų, mieli skaitytojai, klausimų!

Pastaba. Šiame straipsnyje išdėstyti bendrojo pobūdžio paaiškinimai aktualiu skaitytojams klausimu grindžiami 2013 m. rugsėjo 20 d. Lietuvos Respublikoje galiojančiais teisės aktais. Šie paaiškinimai yra autoriaus nuomonė, kuri nepretenduoja į absoliučią tiesą ir negali būti naudojama oficialiuose teisiniuose ginčuose.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Šio straipsnio komentuoti neleidžiama!